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2季度西安楼市供涨销稳 房价将呈小幅波动

速途网讯 一季度“新国八条”政策出台,使得国内房地产市场运行环境进一步收紧。众多限购城市在政策市场交易普遍呈现回落,而房价也由此呈现松动迹象。从西安市场来看,在政策调控的作用下,2011 年1 季度西安房地产市场销量呈现出逐月递减态势,尤其3 月同比跌幅更至七成,房地产市场形势再次逆转,在交易大幅回落的情势下,市场打折促销行为已经在四月初开始纷纷上演。在此情况下,西安房地产信息网数据研究中心结合政策面、宏观经济、市场现状等综合因素,对2011 年2 季度西安房地产市场发展预测如下:

一、商品房市场

    1、政策累积效应渐显,住宅销量将持续低位运行

    1 月26 日“新国八条”出台,标志着中国楼市将进入新一轮深度调控。随后房产税开征的试点、限购令的全国扩散、央行的频频加息等,无不说明政府对楼市调控的决心与信心1 季度楼市观望氛围浓厚。

    随着政策累积效应的逐渐凸显,预计2 季度楼市销量依然将处于低位运行。一方面,这次出台的西安限购令,投资客被“逐出”住宅市场,从根本上限制了购房人数;另一方面,面对频出的调控政策,尤其是央行的次次加息,置业门槛连连提升,刚性需求也望而却步。由于受购买力和政策压制,需求释放趋缓,预计西安楼市住宅销量将依然在低位徘徊前行。

    2、2季度市场供应将呈现明显放量增长

    从市场供应方面来看,政策明确提出了“超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的,必须及时收回土地使用权”,以及结合以前西安政策中“关于严厉打击房价捂盘惜售”政策的限制,房地产市场开发供应在政策的干预下,供应量仍将持续增长;同时从另一方面目前随着政策的深化落实,上半年市场的观望以及销售的阶段性回落影响,房企后市资金压力逐步加大,影响到开发商需根据自身资金和产品情况采取“快进快出”的推盘方式,以缓解后市压力,因此综合政策影响以及市场运行态势的影响,2011 年西安商品房市场供应量仍将呈现持续增长,从目前调研情况来看,4 月份西安预计约20 余盘纷纷面世,抢夺市场先机。

    3、阶段性的折扣、促销等行为将明显显现,房价整体呈现小幅波动

    在各种房地产调控政策相继出台,再加上加息等紧缩性的货币政策的打压,房地产商的资金链也出现了不同程度的紧张态势。根据最新公布的上市公司年报显示,70 家上市房企经营活动产生现金流量净额为-683.72 亿元,同比减少了246.58%,同时,存货同比大幅增长41.70%。为防止资金断裂的风险,一些房地产商主动降价的意愿也有所增强。1 季度末,西安楼市已经普遍出现了打折、促销等活动,预计随着资金压力的增加,2 季度将会有更多的项目加入促销的行列,而且折扣的幅度可能会有所加大。

    在多管齐下的政策调控下,也不排除一些资金链特别紧张的开发商会进行将“暗降”转为“明降”销售策略。

    4、中大面积的户型或成销售主力

    西安限购令的颁布从根本上限制了购房人群,将投资型置业群体拒之门外,在楼市销量下滑的同时,偏小户型的销量也出现了明显的下降。西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示:2011 年1 季度普通住宅销售中,90-110 平方米的成交面积段,占总成交套数的24.4%,该比例较上季度下降了4%;而110 平方米以上的销量比重却呈现了上涨之势。随着政策效应的进一步凸显,更多的置业者选择了“一步到位”的购房计划。预计随着楼市的进一步低迷,宽裕的两室房源或者紧凑型的三室房源将成为市场的成交主力,但四室以上及高端物业交易受限购及成本因素,市场交易预计相对稳定。

    5、2季度商品房市场或将面临进一步调控

    目前国家宏观调控更多从行政、土地、金融、税收等方面组合发力,对于各地政府的政策执行情况也强化监督落实,同时从调控政策的通道上住建部、国土部仍有许多政策可用,包括对房价的直接干预、土地出让政策的进一步完善、以及收紧开发贷、土地抵押授信等,这将促使楼市调控预期不会改变。以国务院督查组督查为契机,预计中央短期内仍将会给地方政府加码,制定更严格的调控政策。

二、土地市场

    1、土地供应量仍将稳步增加

    今年年初国家出台的国八条明确规定:严格住房用地供应管理,各地要增加土地有效供应,落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。还规定在新增建设用地年度计划中,单列保障性住房用地,做到应保尽保,今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2 年年均实际供应量。从西安市今年1 季度的供应量来看,虽然总的土地出让量出现下滑,但是用于住宅的土地供应量仍然在增长,预计随着西安市用地计划的落实和实施,今后用于保障房的土地供应量将逐步加大必将促使土地总供应量稳步上升。

    2、地价上涨速度将明显放缓

    从全国土地市场运行面的情况来看,2011 年1 月份各重点城市经营性用地成交中,底价成交土地占比为58.5%,较去年12 月上涨超过12 个百分点。2 月份底价成交土地占比进一步升至66.2%。市场严厉的调控环境使开发商拿地预期受到显著影响。更多开发商将秉持“谨慎拿地,现金为王”的策略,在此情势下预计未来土地出让将进一步呈现两极分化的态势。整体供地重心向保障房倾斜,优质商品房用地因此更显稀缺,此类地块仍将是实力房企争夺的焦点,溢价率会继续居高不下。与此同时,在管理层严厉的调控下,房企将更加紧握手中的资金,开发商们采取谨慎扩张的策略将促使众多地块更多地以低价成交。

三、二手房市场

    2010 年政策调控频频,2011 年调控力度有增无减,年初1 月26 日新国八条出台,给11 年的楼市走势打了一针镇定剂。在政策的影响下西安楼市量跌价滞的趋势愈演愈烈,二手楼市也在强有力的调控下出现降温迹象。预计一季度二手房市场的走势将呈现以下几个特征:

    1、政策效应明显投资炒房受到限制

    2010 年上调存款准备金率、加息、试点征收房产税、严控房价等各项政策调控措施如雨后春笋般相继出台,2011 年年初政策更是有增无减。在调控愈加浓重的形势下西安市商品房市场成交量出现下滑,二手房市场1 季度的销售表现也不如往日。二套首付升至60%,西安市户口内限购三套、非本市户口限购二套等政策颁布实施使得很多投资投机人群,迫于资金和政策的压力减少了投资炒房的行为,市场得到了一定的调整。

    随着置业者购房行为更加理性,以及一些投资炒房客将在短时间内被阻隔在二手房市场的门外,二手房市场将呈现平稳运行的态势。

    2、二手房交易量仍将有进一步回落可能

    限购政策对于二手房市场交易同样形成明显的下跌影响,同时加之五年内二手房全额征收营业税,更使得二手房市场交易雪上加霜,在这种政策影响下,预计二季度市场交易仍然将呈现低迷走势。

    3、拆迁加速将惹火租赁市场

    随着西安市城中村不断被改造拆迁、在城市面貌焕然一新的同时,租到合适的房子成为一个急需解决的问题;虽然西安市不断的增加廉租房、公租房等保障房的建设开发量,但是明显是供不应求,有些人想要租上一间普通的廉租房可能要等上半年、一年甚至更长的时间才有可能租到。同时国家对于房地产的调控政策如新国八条等对于需求市场形成抑制,将会呈现置业需求向租赁需求部分转移的趋势。2011 年西安市拆迁改造的力度还将加大,在西安市廉价可租房源减少,特别是三环内交通区位优势明显的可租房源急剧下降的影响下,预计租赁市场后期表现将更趋火热。

    4、售转租现象或将有所升温

    2011 年年初国八条调控政策中明确提到,今后要调整和完善相关税收政策,加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策,对个人购买住房不足5 年转手交易的,统一按销售收入全额征税。这项政策明显会让新房流入二手房买卖市场的速度减缓,而售转租现象或将有所升温,对于二手租赁市场的房源供给起到了扩容作用。

四、综述

    尽管新一轮调控为房地产市场发展再次形成阶段性的波动性影响,但从长期走势来看,根据我国“十二五”发展规划,未来五年仍将是我国房地产业发展的重要机遇期,尤其对于中西部的西安而言,面对国际化大都市的重大发展机遇,西安房地产业迎来更为广阔的发展空间及价值提升利好,可预见的是,十二五将成为西安房地产业由量变到质变、产业结构重大转型的重要跨越提升期。

    2011年作为“十二五”规划推进的元年,作为国际化大都市建设的重要年份,2011年无疑也将成为我国以及西安房地产业转型开始的转折年。

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