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养老地产要走市场化路线 政策扶持很重要

  早前,民政部发布《社会养老服务体系建设“十二五”规划》(征求意见稿),提出采取政府出资、社会捐赠、个人购买服务等多种方式,解决资金瓶颈问题。在机构养老层面,重点建设老年公寓,并且“鼓励引导企业、公益慈善组织及其他社会力量资助或兴办养老机构或设施”。


  据中国社科院老年研究所测算,目前中国老年经济的潜力高达1万亿元人民币左右。据资料显示,目前整个养老市场的商机大约有4万亿元。到2030年,有望增加至13万亿元。另外,“十二五”规划中对养老事业的重视,也向市场释放了积极的信号。此刻,与“住”紧密相关的老年地产作为“银发产业”中最诱人的一块“大蛋糕”,正吸引着越来越多的资本觊觎争食。


  尽管如此,国内目前养老矛盾突出,观念、资金、人才等多个方面不足都造成了养老行业的“非主流”,社区养老已到亟待突破的阶段。目前我国的养老地产是怎样的状态?存在怎样的问题?又要如何解决?未来要怎样发展?带着这样的问题,搜狐焦点与广州市房地产行业协会秘书长许国碧进行了独家对话。


  

养老地产要走市场化路线 政策扶持很重要


  养老地产要走市场化路线


  根据许国碧的观察,目前养老地产主要存在两大问题。一是政府没有给予养老地产过多的关注,“不管是政府还是普通市民对它的重视程度仍不够,尤其是政府到目前为止还没有出台相关的政策去支持、鼓励以及指导。”二是养老地产暂时还处于萌芽阶段,还没有真正形成市场化,他多次强调,“我们要做的是市场化的养老房地产业”,因此面临一系列的难题,包括配套不完善、融资渠道缺乏、运营模式模糊等问题。


  虽然养老地产在我国发展较晚,无论是在政策支持还是经营上都处于探索期,但许国碧丝毫不掩饰对养老地产前景的看好,“我国老龄化现象越来越严重,养老是社会的共识,究竟才能让老人‘老有所依’呢,这是每个人都必须回答的问题。”因此,他认为,养老地产未来的市场需求会很大。


  不少业内人士说,开发商要发展养老地产,市民观念上的障碍会成为阻碍其发展前景的重要因素。但在许国碧看来,等到市场成熟以后,市民观念自然也会随之发生变化,因此还不会构成较大的影响,“主要是开发商对养老地产这一块认识还不到位,自然也不会很积极地参与其中。”


  

养老地产要走市场化路线 政策扶持很重要


  发展养老地产亟需政策扶持


  在“养老房地产业要走市场化路线”的前提观点下,对于养老地产的运营,许国碧觉得方式是多种多样的。“我们要用今天的眼光看待老人的养老,学会用新观念和新做法去适应目前老人的养老”,许国碧清楚地认识到,现在老人不担心温饱问题,也不会考虑赚钱问题,更多的是思考“如何让自己健康过好每一天”。


  现在对于养老项目的产权存在一些争议,是持有,是出售,还是部分持有部分出售?许国碧表示不会界定它的产权形式,也不会去划分两者的比例。这时,许国碧提出一个新概念“产权不动,交换居住”,从而达到全国联动。他解释说,“针对老年人的特点,由同一个开发商在不同都市建立养老住宅,老人可以根据自己的情况,选择居住地点,和别人交换房子居住。但是产权依然保持不动,改变的只是居住权。”


  “既然要走市场化路线,需要做到全国联动,那么相应的措施自然要跟上。”许国碧指出,无论硬件还是软件,都应该给予最大程度的完善。“硬件自然指的是房子,软件指的是服务。由于所针对的客户群是老年人,因此要特别注重在服务上,要尽可能地满足老人的需求,配套相应的医疗设备,建立完善的医疗机构。” 在选址上,他则倾向于郊区,“等我老了以后,我会毫不犹豫选择一些环境优美和空气好的郊区去居住,从养生角度看,郊区要优于市区。”


  在许国碧看来,若想要运营好养老地产,很重要的一点是在在政策层面上,政府必须给予充分支持。“正如我刚刚提到的,目前政府还没有出台任何政策去鼓励开发商。开发商发展养老地产是为政府分忧,为社会解决养老问题,不要光认为开发商搞养老地产只是为了赚钱。”比如说,政府可以在土地价格、贷款政策等方面提供政策上的优惠,让开发商减轻压力。


  

养老地产要走市场化路线 政策扶持很重要


  开发商要做出自身品牌化的养老项目


  由于开发商需要前期投入大量的资金和后期维护的人力物力,不少业内人士会担心其项目究竟能否盈利,对此,许国碧却抱着乐观的态度,“作为开发企业,在人们不注意的时候,投入养老地产这一块,从商业角度上来说,称之为‘先占商机’,这是一种战略。”他表示,若开发商能够及早意识到这一点,就会比竞争对手多了话语权。


  虽然有万科、保利、华润等房地产企业涉足养老地产,但其前景还是争议比较多。许国碧认为,开发商暂时不会大量涉及养老地产,“这需要一个过程。在调控不放松的市场大环境下,养老地产对于开发商是一条新的出路,但由于存在设施配置多、专业化程度高、资金回收也较慢等问题,因此他们都会经过充分论证才考虑要不要发展,比如会考虑自己的资金是否充足去投资。”


  许国碧补充说道,养老地产的盈利相对于普通住宅和商铺较小,但还是有一定的利润空间吸引开发商进入的。“至于有没有做到很好的,现在还很难说。要让开发商参与进来,以品牌的形式并加入竞争,做到口碑化,才能让更多的人知道。”另外,“养老地产作为养老产业的重要环节,随着老龄化问题的加重,它的建设和发展会逐步成为制度化。”

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