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县域园区诱惑:产业新城的突围范式

  空气中漂浮着“摇滚”味道,安静的潮白河,因为黑豹乐队的出现变得聒噪。4月29日,一场以摇滚为主题的音乐节在潮白河中央公园开幕。


  一年前,音乐节所在场地还只是杂乱的工地,五年前只是一片滩涂。改变始于河北大厂回族自治县政府2007年的一项决定,与华夏幸福基业签约建设大厂潮白河工业园区。那里离北京CBD只有半小时车程。


  如今,城镇化、工业化中的中国正在催生历史性的机遇。而对于县一级的更大诱惑在于,城镇升级和承接大城市产业转移,使产业园区已成为适宜的现实选择。


  地方急寻财政收入新来源


  土地财政似一剂甜蜜的毒药,地方对之依赖有加。


  过分依赖土地财政的地方经济体,正在经历着房地产调控带来的阵痛。“在上海这些一线城市,产业基础雄厚,地方政府偿还债务能力很强。而在三四线城市,土地收入占据了绝大多数收益,一旦遇到楼市调控,无法卖地赚钱,地方政府的偿债能力不足马上体现出来。”中国房地产信息集团分析师薛建雄表示。


  单纯依靠卖地,依靠房地产引擎来发展地方经济的做法,弊端重重,后继乏力。因此,通过招商引资,导入长期可持续发展的产业及产业群,几乎是所有地方经济共同努力的方向,尤其是县一级政府。


  大厂县相关负责人向本报记者表示,大厂这些年来财政收入每年都能稳步增长,不是通过卖地,主要是通过合理的产业规划,利用在北京周边的区位优势,将自身定位于现代制造、物流和服务业的聚集地,主抓工业园区项目。


  大厂是一个面积只有176平方公里,总人口11.8万人的小县。数字显示,大厂全县年城镇固定资产投资由2005年的4.8亿元增加到2010年的80亿元,年均递增75.5%;同期年财政收入由1亿元增加到5.8亿元,年均递增42.3%。2009年,县域综合实力跻身河北20强,主要经济指标人均水平进入全国民族自治县旗前10名。


  前述大厂负责人说,在地方经济体招商引资的大潮中,地方政府也担心定位和规划的重复,而引入一些有实力的企业,帮政府招商引资,拓展产业定位的视野,可以充分调动市场资源,走出发展盲区。在县域产业园区开发已积累多年经验的华夏幸福基业,在北京周边县市已探出一条颇具特色的路子。


  中心城市的产业转移与承接


  早前,中国建筑签下十余个大型城市综合开发项目;北大方正集团利用自身医疗、教育、地产等资源优势,在多地进行一二级联动开发;万通地产与咸阳西咸新区签下立体城市开发协议。中国建筑一位高层向本报记者指出,地方政府对城镇建设投资仍有很大需求,尤其是在土地财政收入下降的背景下。


  华夏幸福基业(600340.SH)相关负责人向本报记者指出,大都市周边和二三线城市正在成为承接产业转移的重要基地,土地集约化、产业集群化、运作市场化的现代工业园随之涌现,成为区域经济的发展支柱。大都市的郊区化也为周边城市带来了产业升级、区域分工的历史性机遇。华夏幸福基业抓住机遇,创造了园区开发运营与城镇开发建设相互促进的“产业新城模式”,初步探索了一条独具特色的“以城带产,以产兴城,产城共融,城乡统筹”的中国县域经济发展道路。


  平安证券根据各地的十二五规划整理发现,全国30 个区域中心城市周边310 个区县都有发展开发区建设的规划,初略统计,十大中心城市(北京、上海、天津、济南、武汉、广州、沈阳、成都、重庆、西安)周边1 小时交通圈覆盖的区县(县城)数量接近200 个。


  由于土地、劳动力的成本低廉,这些城镇具备了承接中心城市产业


  转移的天然优势。华夏幸福基业的项目布局正是着眼于此。该公司现有的固安工业园区、大厂潮白河工业区、怀来京北生态新区,都在环首都经济圈内。


  产业园区开发,现在早已过了政府划块地就可以招商的时代了。平安证券分析师窦泽云指出,众多区县级地方政府面临的两大难题是:在资金和专业能力不足的情况下,如何利用核心城市经济人口外溢的机会快速发展区域经济;如何解决园区开发中的代理人问题。华夏幸福基业为县级产业园提供了一种突围范式。


  产业链植入的创新模式


  国泰证券分析师鱼晋华认为,华夏幸福基业“产业新城”模式的一大优势在于,通过帮助政府代理部分区域开发功能,可帮助公司实现将单纯的一次性房产开发销售收益与长期、可持续的园区经营结合,并在过程中解决好现金流的短期与长期平衡。从现实观察,县一级政府的财政压力更大,对发展的诉求更高,且实现GDP增长的途径选择有限。所以地方政府对拥有长期招商引资经验和园区运作能力的公司格外看重。


  平安证券也在报告中提到,华夏幸福基业的产业新城开发模式有别于传统的工业地产,已不仅仅是一个地产开发商,更是一个园区运营商:通过与地方政府签订区域整体委托开发协议,全权接管了园区开发的所有事宜,从前期的土地整理、基础设施建设到招商引资,再到后期的综合服务。其中,高效招商是最核心的能力之一。


  唯有通过招商植入产业,园区才能被盘活。华夏幸福基业在固安园区招商的核心竞争力是产业链式招商,重点关注电子信息、汽车零部件和现代装备制造三大产业,以产业龙头为核心,向产业上下游延伸,吸引上下游企业跟进入园,从而形成产业集聚的效应。此外,华夏幸福基业还建立了客户及项目数据库,对客户信息进行全面的掌控和分析,在大量园区研究的基础之上给出园区规划的合理方案,能够为企业招商量身定做相关计划。


  据透露,华夏幸福基业2012年的策略是继续坚持“产业新城模式”,审慎拓展新区域,稳步推进成熟经济圈、高增长区域的均衡布局。未来,拟建成以节能环保、新一代信息技术、高端装备、新能源、新材料为主导产业的昌黎园区;以长城文化为核心,构筑休闲度假运动旅游天堂为主导产业的滦平金山岭园区;沈北蒲河建成智慧产业区;文安园区建成全智能商务港等。此外,将积极关注物联网产业园、文化传媒产业园、医疗器械产业园等专业产业园的市场机会。


  “作为先行者,华夏幸福基业已经积累了一定的经验,对实体经济有吸附能力,这是运作产业新城最核心的能力”,高策董事长陶红兵对本报记者说。


  值得一提的是,与大盘的持续下跌相比,华夏幸福自重大资产重组获通过后,截至2012年2月中旬年报发布前收盘,其股价累计上涨65.79%。

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