2020年12月30日,为期五天的新螺蛳湾一期市场共计5914个商铺承租权的竞拍落下帷幕。
借助公开透明的阿里拍卖平台,新螺蛳湾市场的商铺承租权在完全市场化的竞拍过程中,回归了公允价值。拍卖标的总体成交率达到82.28%,吸引了来自全国的商户,至截拍为止,总围观人次超过443万,总出价次数超过2.8万次,总设置提醒人数达到7.6万。
阿里拍卖的庞大流量也功不可没。作为全球最大的线上拍卖市场,阿里拍卖自2012年成立以来已同上万家商业机构、政府机构、金融机构、法院等开展合作,旗下涵盖资产拍卖、高端消费品拍卖、收藏品拍卖、大众拍卖等业务,具有零违规、处置快、成交率溢价率高等优势。
通过阿里拍卖这一具有公信力的第三方平台,全国商户拥有了公平竞争、公开竞拍的线上渠道,真正由市场决定了新螺蛳湾商铺的租金和租赁权归属,解决了新螺蛳湾的历史遗留问题,为新螺蛳湾未来的良性可循环发展打下了坚实基础。
【数字化竞拍革旧鼎新】
为了确保新螺蛳湾商铺承租权竞拍价格的合理性,新螺蛳湾的运营方俊奥在竞拍底价的制定中,以2012年后(含2012) 签订《昆明螺蛳湾国际商贸城商位有期有偿使用协议书》约定的租金价为基准价。
以八年前的租金价为线上竞拍的基准线,实际上将新螺蛳湾发展中的红利交还给了商户,全国的商户同台竞价,这是俊奥对商户们开放、共赢的诚意,也契合了阿里巴巴的核心价值观:让天下没有难做的生意。
另一方面,通过阿里拍卖的线上化竞拍方式,商户的选择更加灵活多样,完全市场化的定价,让商户的租赁成本更贴近市场认可的公允价值,规避了租赁过程中信息不对称为商户未来运营埋下的风险——无论是在哪个商城,租赁成本畸高导致市场下行期的资金断链都不是新鲜事。
充分竞拍、全面竞价,为不同类型、不同需求的商户们提供了丰富的可能性:核心区域的旺铺有更高的定价空间,价值交给市场判断;位置一般、人流量较小商铺的底价停留在八年前,让商户有充足的成本空间,在决定时能够全面考虑运营成本、位置、客流等众多因素;资金实力不够充足的商户也有可能选到被忽视了的“遗珠”,用更低的成本获取心中的理想店铺。
【公开竞价保证商铺价值公允】
从竞拍的具体结果来看,俊奥与阿里拍卖的初衷都得到了很好的体现。
竞拍开始的第一天,A1-008及009两大核心区域的人气旺铺就受到了商户们的热捧,价格一路攀升到了277.4万元和267.7万元,相比起拍底价都溢价超过340%。
C3-03、D1-010等商铺同样竞价激烈,前者有6人相继出价149次竞争,后者则有8人相继出价117次竞争,两间商铺相比起拍底价的溢价率都超过100%。核心商铺在上百次的竞价中,贴近了其实际的公允价值。
不少商户也有了“意外收获”,一些商铺都是以底价成交,例如A1-462商铺。根据竞得者黄女士介绍,其2019年从二房东手里租该商铺的价格是6万元一年,但这次她以14.8万元的底价拿下了5年的承租权,折合一年不到3万元,只有原本租金的一半。
实打实降低的租金,刨除了二房东灰色产业链的不利影响,这对运营者的激励是显著的,黄女士表示,以前每年年底都在担心房东涨价或者解约,此次通过阿里拍卖,合规合理、公正公开拿下了五年的承租权,“至少未来5年都可以安安心心做生意了。”
由于复杂的历史因素影响,新螺蛳湾原本的租赁方式中,出现了许多问题,业主方、房东、实际运营户之间的信息不对称,引发了一系列租赁矛盾,灰色的二房东产业链潜伏其中,影响了新螺蛳湾市场的健康发展。
2020年底,俊奥在新螺蛳湾内进行市场摸排调查,以确定新一轮租约的合理市场价格,触犯了“二房东”、“三四五房东”的利益,甚至一度引发了纠纷。
为了满足有真实市场需求的经营者诉求,平稳拔除市场内灰色产业链,俊奥对商户们作出了承诺:“打开大门、面向全国迎接各方资源,引导市场良性发展,共迎市场的繁荣。”
秉承公正公平公开透明的原则,俊奥创新性的引入了阿里拍卖平台,选择将承租权以竞拍形式交易,解决了传统租赁方式中信息不对称的根本性问题,真正做到了让市场决定资产价值,全国各地的商户都站在了同一起跑线上。
从最终的截拍数据来看,竞拍模式获得了商户的高度认可,也帮助俊奥以公正透明的方式完成了承租权的交易。
【在线招商探索多赢新模式】
借助阿里拍卖平台,完成商铺承租权交易方式的数字化创新,是对传统招商模式、商场租赁模式的一种崭新变革。
对商场运营企业而言,通过数字化平台开展全国性竞拍,扩大了商场的招租范围,提升了商场的品牌影响力,更重要的是,能够在更大范围内通过充分竞价,挖掘商铺的核心价值。
在新螺蛳湾的核心旺铺中,相比八年前底价,溢价超过300%的不在少数,这充分说明,商户们对商铺的价值有自己的理性认知,随着新螺蛳湾的发展、成熟,商户们在竞价中撮合出了一个符合商铺现有公允价值的价格,而这个价格对俊奥未来对商铺价值的判断、商户对运营成本的规划都是有指导意义的。
从运营的角度而言,高溢价率的区域自然是已经运营的相对成功的核心旺铺,但对于资产运营商而言,如何补足低价值资产的缺陷、通过运营管理提升资产洼地的总体价值中枢也是必修课题。竞拍中,部分区域底价成交、成交量低,意味着在前期的运营、规划等方面出了问题,有了现实数据支撑,俊奥后续要如何通过运营管理、改建更新提升低成交量区域的资产价值也就有了主攻的方向。
同时,总体溢价、上百次的相互竞价,实质上都是商户在用实打实的钱,为新螺蛳湾的未来发展投票,显然,从竞拍结果看,新螺蛳湾的整体发展依然向好,并有着巨大发展潜力。
据介绍,新螺蛳湾于9月15日正式被批复为全国第五批市场采购贸易方式试点。10月29日,新螺蛳湾市场采购贸易方式试点完成“首单”首试,完成全国第五批17个市场采购贸易试点城市“首票”转关出口业务,站上了RECP(区域全面经济伙伴关系协定)的风口。
此次竞拍中高达5.34亿元的商铺租赁溢价收入,实际上是商户对俊奥数年时间资产运营成果的认可,也是新螺蛳湾顺应时代发展浪潮,持续加码RECP服务管理,为商户打造更好经营环境的重要资金储备。
对商户而言,以更合理的成本获取了心仪商铺的承租权,并且签下了五年的稳定租约,消除了经营中的许多不确定性因素。
另一方面,相比于传统由运营商单方面定价的方式,在八年前的底价上与同业充分竞价,最终决出商铺的租约价格,更市场化,也更易为商户所接受。一轮竞拍的落幕,也为更多意向商户锚定了价值准绳,在新螺蛳湾通过其他方式租赁时,有了市场化的价格参考和成本参照。
整个新螺蛳湾商贸城发展也随着数字化拍卖的落幕迈入了新篇章。
在一个健康的资产运营模型中,运营商付出高额资金打造良好的经营环境,并在资产的逐步发展中获取应有的资产增值红利,而商户们的营收、利润与经营成本应当是同步升高的,并最终以租金的形式反哺运营商。
在新螺蛳湾的发展历史中,商户、运营商“两头吃”的二房东灰色产业链条,实质上攫取了新螺蛳湾自身的经营成果,俊奥难以从新螺蛳湾的发展中收获应有的资产增值红利,商户的成本却逐年走高,无法形成双向的正循环。
此次竞拍的圆满收官,彻底斩断了二房东利益链条。竞拍价格锚定了市场化的商铺价格参考系统,真正有心在新螺蛳湾发展经营的商户通过公允价格租到了商铺,炒铺者再也无法通过信息不对称榨取实际经营者的成果。商户、运营商互利共赢的生态链步入正轨。
新螺蛳湾与阿里拍卖的成功合作经验,或许能成为全国大型商贸城通过数字化手段解决历史租约问题、革新招商招租模式的一个范本和标杆。
